Godkjenning av sokkelleilighet som utleiedel – krav til lysinnslipp – avhl. §§ 3-1, 3-7, 3-8, 3-9 andre punktum. (FinKN 2017-743)

Saksforhold

En enebolig i Trondheim oppført i 1958 ble solgt "som den er" for kr 5.500.000 og overtatt av kjøper 31.5.15. I prospektet var det opplyst at boligen hadde en sokkelleilighet som tidligere var godkjent hos kommunen som hybel/utleiedel, men at denne for tiden var innlemmet i hoveddelen. I november 2015 ble kjøper gjort oppmerksom på at sokkelleiligheten trolig ikke oppfylte kravene til lys og utsyn grunnet den overbygde verandaen, og at underetasjen muligens ikke lenger var godkjent for varig opphold/utleie. Det ble videre avdekket at det ikke hadde blitt søkt om godkjenning for påbygget på terrassen fra 1998. Kjøper fikk i 2016 godkjenning for terrassen av kommunen, uten at det ble tatt stilling til hvordan dette påvirket lysinnslippet i underetasjen. Kjøper reklamerte til selskapet og anførte at det forelå mangelsansvar etter avhl. §§ 3-7, 3-8 og 3-9 andre punktum. Det ble vist til at formuleringene i salgsoppgaven ga kjøper en berettiget forventning om at sokkelleiligheten enkelt ville kunne reetableres som utleiedel, og at det ikke ble opplyst om at terrassen ble påbygget i selgers eiertid uten at dette ble byggemeldt. Det ble videre vist til at selgers takstmann og megler opptrådte grovt uaktsomt ved å ikke bemerke betydningen av terrassen for lysinnslippet i sokkelen. Selskapet avviste ansvar og viste til at det fremgikk av salgsoppgaven at sokkelleiligheten tidligere har vært godkjent, men at det i senere tid hadde blitt gjort endringer som medførte usikkerhet ved om leiligheten fortsatt oppfylte kravene til utleiedel. Nemnda kom til at det ikke forelå noen mangel, og ga selskapet medhold.