Flere forhold – alder/risikoopplysninger – avhl. § 3-9 andre punktum. (FinKN 2017-432)

Saken gjaldt en enebolig fra 1955 i Bergen som ble solgt for 5,8 millioner kroner. I boligsalgsrapporten var flere bygningsdeler vurdert med tilstandsgrad 2, som indikerer avvik som kan kreve tiltak. Om lag ett år etter overtakelsen reklamerte kjøper på flere forhold, blant annet lekkasje på bad og i garasje, underdimensjonert elanlegg, feil på stoppekraner, fukt på loft og forekomst av maur. Kjøper mente boligen var i vesentlig dårligere stand enn forutsatt ved kjøpet. Selskapet avviste ansvar og mente at reklamasjonen kom for sent, og at de påpekte forholdene skyldtes bygningsdelenes høye alder og normalt forventet vedlikehold snarere enn en mangel etter avhendingsloven. Nemnda kom til at det ikke forelå en vesentlig mangel i lovens forstand, og ga selskapet medhold.

Saken belyser hvordan alder på en bolig og dens bygningsdeler har stor betydning for hva en kjøper kan forvente. I eldre boliger vil man normalt måtte akseptere et visst forventet slitasje- og vedlikeholdsnivå, og forhold som skyldes naturlig aldring blir ikke automatisk ansett som en mangel selv om det medfører kostnader. For at det skal foreligge en mangel etter avhendingsloven kreves det at avviket er vesentlig sett i forhold til kjøpesummen og boligens forutsetninger. Saken er en påminnelse til boligkjøpere om å ta høyde for boligens alder ved vurdering av tilstandsrapporter, og at ikke alle feil eller mangler etter overtakelse gir rett til erstatning.