Lekkasje fra bad i utleiedel oppdaget før overtakelse

En enebolig med innredet garasje/utleiedel ble solgt som den er for 2,6 millioner kroner. Før overtakelsen oppdaget selgeren en lekkasje fra badet i utleiedelen. En takstrapport viste at lekkasjen skyldtes utetthet i membranen og ufagmessig utførelse, og at den hadde pågått over tid. Kjøperen mente dette var en mangel etter avhendingsloven § 3-1 fordi risikoen for skaden ikke gikk over på kjøper før overtakelsen, og hevdet i alle tilfeller at avviket var vesentlig. Selskapet mente skaden skyldtes en feil som hadde vært skjult siden badet ble bygget, og at det ikke var en vesentlig mangel. Nemnda vurderte først om ansvar kunne bygges på § 3-1, men fant at forholdet måtte bedømmes etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum, som gjelder ved kjøp av bolig solgt som den er. Etter en helhetsvurdering kom nemnda til at avviket ikke var tilstrekkelig vesentlig, og selskapet ble frifunnet. Saken viser at når en bolig selges som den er, må kjøper akseptere en høyere terskel for mangelsansvar, og at skjulte byggefeil som har utviklet seg over tid ikke automatisk gir rett til erstatning dersom avviket fra det kjøper kunne forvente ikke er stort nok.