Borettslagsforsikring

Hva det betyr i praksis

Borettslagsforsikring er en fellesforsikring som borettslaget selv tegner, og som normalt dekker bygningen, fellesarealer og ofte fastmontert utstyr i de enkelte boligene. Den enkelte andelseier er altså sikret gjennom en felles avtale som styret har inngått, ikke gjennom en privat avtale den enkelte selv har forhandlet frem.

Dette skiller seg fra innboforsikring, som den enkelte andelseier må tegne selv for å dekke løsøre og eget innhold i leiligheten. Forsikringssakene viser at dette skillet mellom bygning og løsøre ofte skaper uenighet. I en sak ble det avslått dekning for en vedovn og bygningsmateriell som lå lagret i boligen, fordi dette ikke regnes som løsøre og dermed faller utenfor innboforsikringen (FinKN 2024-1180).

Borettslagsforsikringen dekker som regel skader på selve bygningskroppen, rørsystemer og fellesarealer, mens det den enkelte eier selv har anskaffet og eier personlig, typisk faller under innboforsikringen. Grensen mellom disse kan være vanskelig å trekke i praksis, særlig når det gjelder fastmontert utstyr.

Slik vurderer nemnda

Flere av sakene som er behandlet, handler om grensedragninger: hva som regnes som bygning og hva som regnes som løsøre, hvor skade egentlig oppstår, og hvordan flere parter i samme borettslag eller sameie skal fordele rettshjelpdekning seg imellom.

I en sak om vanninntrenging vurderte nemnda ikke hvor vannet opprinnelig kom fra, men hvordan det faktisk fant veien inn i bygningen. Vann som rant ut på en terrasse og deretter inn i bygningen utenfra, ble ansett omfattet av et unntak for vann utenfra, selv om den underliggende årsaken var en feil i bygningens eget avløpssystem (FinKN 2018-073).

Når flere andelseiere eller sameiere har krav som gjelder fellesarealer, har nemnda flere ganger måttet ta stilling til om dette er én eller flere tvister med tanke på rettshjelpforsikring. I en sak kom nemnda til at to individuelle pålegg mot ulike andelseiere, knyttet til forskjellige installasjoner, måtte anses som to selvstendige tvister, ikke en fellestvist som skulle dele på samme forsikringssum (FinKN 2023-326). I en annen sak, der to sameiere hadde krav som i stor grad gjaldt de samme fellesarealene og samme utbygger, kom nemnda til motsatt resultat: kravene hadde så store fellestrekk at de måtte regnes som én og samme tvist (FinKN 2024-345).

Sakene viser også at dokumentasjon er sentralt når erstatning for innbo eller bygningsdeler skal fastsettes. Den som mener en verdsettelse er for lav, må kunne sannsynliggjøre dette, ellers blir selskapets opprinnelige vurdering stående (FinKN 2023-190, FinKN 2022-1052).

Dette bør du passe på

Som andelseier bør du være klar over at borettslagsforsikringen normalt ikke dekker ditt eget løsøre. Du trenger en egen innboforsikring for det du selv eier og har i leiligheten. Vær også oppmerksom på at fastmontert utstyr og bygningsmateriell kan falle utenfor innboforsikringen selv om det befinner seg inne i din bolig.

Hvis skade oppstår og det er uklart om årsaken ligger i bygningens fellesanlegg eller i noe du selv eier, kan det lønne seg å avklare tidlig hvilken forsikring som er relevant. Dersom du og naboer har krav mot samme motpart, for eksempel en utbygger, bør du være oppmerksom på at rettshjelpdekningen kan bli vurdert samlet dersom kravene i stor grad overlapper.