Ejerskifteforsikring og ulovlig el: Når forbehold gælder

En ejerskifteforsikring dækker ikke nødvendigvis ulovlige elinstallationer, hvis der er taget et specifikt forbehold i policen. Ankenævnet for Forsikring gav et selskab medhold i at afvise dækning, da forbeholdet var klart formuleret og direkte begrundet i sælgers egne oplysninger om uautoriseret el-arbejde i ejendommens elinstallationsrapport.

Hvad saken handlet om

En boligkøber tegnede en ejerskifteforsikring hos Dansk Boligforsikring i forbindelse med overtagelsen af en ejendom fra 1960. Overtagelsen fandt sted i oktober 2023, og i juli 2024 anmeldte den nye ejer en skade til forsikringsselskabet.

Skaden bestod af en række ulovlige elinstallationer, som var blevet opdaget i huset. Køberen mente, at installationerne var udført i den tidligere ejers ejertid og derfor skulle være dækket af ejerskifteforsikringen.

Selskabet afviste imidlertid at dække omkostningerne. Afslaget var begrundet med et specifikt forbehold i forsikringspolicen.

Forbeholdet undtog dækning for "elinstallationer, som ikke var udført i overensstemmelse med de på udførelsestidspunktet gældende forskrifter/regler". Klageren mente, at dette forbehold var for generelt og upræcist til at kunne gøres gældende.

Hvad ankenævnet kom frem til

Ankenævnet for Forsikring var ikke enig med klageren og gav forsikringsselskabet medhold. Nævnet fandt, at selskabet var i sin fulde ret til at afvise dækningen med henvisning til det specifikke forbehold i policen.

Afgørelsen lagde afgørende vægt på, at forbeholdet ikke var en generel standardundtagelse, men derimod var konkret begrundet. Begrundelsen fandtes i den elinstallationsrapport, der blev udarbejdet før salget. I rapporten havde sælgeren selv oplyst, at der løbende var blevet udført ændringer og reparationer på elinstallationerne i ejertiden, og at dele af dette arbejde var udført af personer uden autorisation.

Fordi sælgeren ikke kunne specificere, hvilke dele af elinstallationerne der var tale om, havde forsikringsselskabet en legitim grund til at indsætte et generelt forbehold for alle ulovlige elinstallationer udført i sælgers ejertid. Nævnet vurderede, at forbeholdet var klart formuleret, og at klageren som køber relativt let havde kunnet forholde sig til den risiko, forbeholdet repræsenterede.

Hvad dette betyder for forsikringskunder

Afgørelsen er en vigtig påmindelse om, at forbehold i en ejerskifteforsikring skal tages yderst alvorligt. Et forbehold er ikke blot en standardbemærkning, men en konkret undtagelse fra dækningen, som kan have store økonomiske konsekvenser.

Når et forbehold er direkte koblet til oplysninger fra sælger i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, står selskabet juridisk stærkt. Hvis en sælger oplyser, at der er udført "gør-det-selv"-arbejde på kritiske installationer som el eller VVS, bør alle alarmklokker ringe hos køber. Forsikringsselskabet vil sandsynligvis bruge denne oplysning til at begrænse sit ansvar, og den risiko, selskabet ikke vil dække, overgår dermed til køberen.

Det er derfor afgørende at forstå præcis, hvad et forbehold indebærer, før man accepterer forsikringstilbuddet og underskriver købsaftalen.

Konkrete råd til boligkøbere

For at undgå at havne i en lignende situation, hvor du selv står med regningen for ulovlige installationer, bør du følge disse råd:

• Nærlæs alle dokumenter: Gennemgå ikke kun tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, men også selve forsikringstilbuddet. Vær særligt opmærksom på afsnit med titler som "Forbehold", "Undtagelser" eller "Særlige vilkår".
• Forstå forbeholdene: Hvis du er i tvivl om, hvad et forbehold betyder, så spørg! Kontakt forsikringsselskabet eller din rådgiver og bed om en skriftlig redegørelse for, præcis hvad der er undtaget fra dækningen, og hvorfor.
• Reagér på sælgers oplysninger: Hvis sælger i et af dokumenterne oplyser om arbejde udført af uautoriserede, skal du betragte det som et stort advarselstegn. Risikoen for skjulte fejl og mangler er markant forhøjet.
• Få en yderligere undersøgelse: Hvis der er et specifikt forbehold mod f.eks. elinstallationer, kan det være en god investering at hyre din egen autoriserede elektriker til at gennemgå installationerne grundigt før købet. Derved kan du få et overblik over omfanget og prisen på eventuelle udbedringer.
• Brug oplysningerne i forhandlingen: En rapport med anmærkninger og et forsikringsforbehold kan være et stærkt kort i prisforhandlingen med sælger. Den potentielle udgift, du påtager dig, bør afspejles i en lavere købspris.

Denne artikel er genereret af AI baseret på en afgørelse fra Ankenævnet for Forsikring.