Tvist mellom borettslag og andelseier – for sent meldt – fal. § 8-5 første ledd? (FinKN 2026-206)

Saksforhold

Det oppstod tvist mellom et borettslag (sikrede) og en andelseier (A) i forbindelse med en vannskade som inntraff i A’s leilighet i desember 2022. A meldte i første omgang forholdet til sikrede, men skadeårsaken og omfanget var på dette tidspunktet uavklart. Sikrede erkjente etter hvert delvis ansvar for vannskaden, men det oppstod uenighet mellom sikrede og A om bl.a. skadeårsaken og hva som skulle utbedres. A krevde bl.a. utbedring av balkongdøren og noen vinduer. I løpet av mai 2023 mente A at hun hadde avdekket den reelle skadeårsaken. Hun engasjerte en advokat som fremmet et krav mot sikrede den 14.6.23. Sikredes advokat svarte den 28.6.23 at borettslaget erkjente delvis ansvar i saken. I samme brev hevdet advokaten at det ikke var nødvendig å skifte ut balkongdøren og vinduene. Etter dette var det en del dialog mellom partene før sikrede sendte en søknad om retthjelpdekning til foretaket den 26.9.24. Foretaket avslo kravet om rettshjelp med begrunnelse i at tvisten oppstod senest den 28.6.23 da sikredes advokat erkjente delvis ansvar i saken og avslo A’s krav om utbedring av vinduer og balkongdør. Foretaket mente derfor at meldefristen i fal. § 8-5 første ledd var oversittet. Sikrede anførte at tvistedatoen måtte settes til et senere tidspunkt enn det som foretaket hadde lagt til grunn. For det første viste sikrede til at foretaket i A’s rettshjelpssak (hos samme foretak) hadde satt tvistedatoen til 19.3.24. Tvistedatoen i sikredes rettshjelpsak måtte nødvendigvis sammenfalle med datoen i A sin sak. Videre mente sikrede at diskusjonen mellom partene før den 13.10.23 måtte anses som en forhandlingsdialog. Etter sikredes syn oppstod det ingen reell tvist mellom partene før den 13.10.23, etter at sikrede uttrykkelig avviste A’s krav. Nemnda kom til at meldefristen var oversittet, og viste til at tvisten måtte regnes som oppstått 28.6.23 da sikrede avviste As krav om utskifting av vinduer og balkongdør.