Mulig ulovlig bruk av loft som varig oppholdsrom – bortfall ved passivitet.
- Selskap
- Protector
- Beløp i tvisten
- 3 500 000 kr
- Stikkord
- ulovlig bruksendring · loft · reklamasjon · passivitet · bruksareal
Hva saken handlet om
En leilighet i en eldre bygning ble solgt som den er for 3,5 millioner kroner, og loftet var beskrevet med tv-stue, innredet rom og soverom. Flere år senere fikk kjøperen opplyst av en megler i forbindelse med en verdivurdering at loftsarealet trolig ikke kunne være godkjent som beboelsesrom. Kjøperen reklamerte, men etter en dialog mellom partene stoppet oppfølgingen opp i flere år før den ble tatt opp igjen. Kjøperen mente det forelå en mangel og at kravet ikke var tapt på grunn av passivitet. Forsikringsselskapet avslo kravet og viste til at kjøperen ikke hadde sannsynliggjort at bruken av loftet faktisk var ulovlig, og at kravet uansett var bortfalt på grunn av den lange tiden som gikk uten oppfølging fra kjøperens side. Nemnda ga selskapet medhold. Saken illustrerer at det ikke er nok å reklamere en gang, kjøpere må følge opp reklamasjonen innen rimelig tid for ikke å miste retten til å gjøre mangelen gjeldende, og at det er kjøperen som må sannsynliggjøre at en påstått mangel faktisk foreligger.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En leilighet i en bygning fra 1935 ble solgt «som den er» for kr 3,5 mill. ved kjøpekontrakt datert 20.10.17. Ved salget ble det opplyst at «leiligheten går over byggets 2.etasje og loft». Videre ble det opplyst at loftet inneholdt «tv-stue, innredet rom og soverom». Megler opplyste bl.a. at det forelå en ferdigattest vedr. «fasadeendring bolig» datert 11.9.09. I egenerklæringen oppga selger at hele bygget med fire leiligheter ble «fullstendig rehabilitert/bygget nytt i 2009». I forbindelse med en verdivurdering i 2019 fikk kjøper beskjed av en megler om at arealet på loftet ikke kunne være godkjent som beboelsesrom. Kjøper reklamerte den 2.5.19. Etter en videre dialog mellom partene i juni 2020, ble reklamasjonen først fulgt opp av kjøper i januar 2024. Kjøper har anført at det foreligger mangel og at kravet ikke hadde gått tapt pga. passivitet og/eller manglende oppfølging av reklamasjonen. Foretaket avslo kjøpers krav, og viste bl.a. til at kjøper ikke hadde sannsynliggjort at bruken av loftet var «ulovlig», og at kravet uansett hadde gått tapt. Nemnda ga foretaket medhold.
Kilde
Flere saker om samme tema
Bad fra 2021 – manglende FDV, manglende rør-i-rør og avvik ved rømningsvei – utmåling av prisavslag – avhl. §§ 3-2, 3-7, 4-12 og 4-14.
prisavslag · rør-i-rør · rømningsvei · fdv-dokumentasjon · mangel
Uriktig opplysning om kommunale avgifter – tvist om utmåling – avhl. § 4-12.
kommunale avgifter · uriktig opplysning · prisavslag · utmåling
Feil ved totalrenovert bad – synlige forhold? – (tidl.) avhl. §§ 2-4, 3-9 andre punktum, 3-10 og 4-12.
vesentlig mangel · bad · vannlekkasje · synlige forhold · vannsikring
Flere forhold – fagkyndig uenighet – avvisning.
arealavvik · brannskille · dampsperre · vinduer · fagkyndig uenighet
Feil ved mikrosementgulv – TG 2 – opplyst om «sprekke i mikrosement» – avhl. §§ 3-2 og 3-7.
mikrosementgulv · opplysningsplikt · sprekkdannelse · tilstandsrapport · synlig feil