Mulig ulovlig bruk av loft som varig oppholdsrom – bortfall ved passivitet. (FinKN 2025-731)
- Selskap
- Protector
- Beløp i tvisten
- 3 500 000 kr
- Stikkord
- ulovlig bruksendring · loft · reklamasjon · passivitet · bruksareal
Hva saken handlet om
En leilighet i en eldre bygning ble solgt som den er for 3,5 millioner kroner, og loftet var beskrevet med tv-stue, innredet rom og soverom. Flere år senere fikk kjøperen opplyst av en megler i forbindelse med en verdivurdering at loftsarealet trolig ikke kunne være godkjent som beboelsesrom. Kjøperen reklamerte, men etter en dialog mellom partene stoppet oppfølgingen opp i flere år før den ble tatt opp igjen. Kjøperen mente det forelå en mangel og at kravet ikke var tapt på grunn av passivitet. Forsikringsselskapet avslo kravet og viste til at kjøperen ikke hadde sannsynliggjort at bruken av loftet faktisk var ulovlig, og at kravet uansett var bortfalt på grunn av den lange tiden som gikk uten oppfølging fra kjøperens side. Nemnda ga selskapet medhold. Saken illustrerer at det ikke er nok å reklamere en gang, kjøpere må følge opp reklamasjonen innen rimelig tid for ikke å miste retten til å gjøre mangelen gjeldende, og at det er kjøperen som må sannsynliggjøre at en påstått mangel faktisk foreligger.
Sammendraget er hentet fra Finansklagenemndas offentliggjorte uttalelse. Forklaringen under er skrevet med hjelp av kunstig intelligens og kontrollert for anonymisering.
Nemndas sammendrag
Saksforhold
En leilighet i en bygning fra 1935 ble solgt «som den er» for kr 3,5 mill. ved kjøpekontrakt datert 20.10.17. Ved salget ble det opplyst at «leiligheten går over byggets 2.etasje og loft». Videre ble det opplyst at loftet inneholdt «tv-stue, innredet rom og soverom». Megler opplyste bl.a. at det forelå en ferdigattest vedr. «fasadeendring bolig» datert 11.9.09. I egenerklæringen oppga selger at hele bygget med fire leiligheter ble «fullstendig rehabilitert/bygget nytt i 2009». I forbindelse med en verdivurdering i 2019 fikk kjøper beskjed av en megler om at arealet på loftet ikke kunne være godkjent som beboelsesrom. Kjøper reklamerte den 2.5.19. Etter en videre dialog mellom partene i juni 2020, ble reklamasjonen først fulgt opp av kjøper i januar 2024. Kjøper har anført at det foreligger mangel og at kravet ikke hadde gått tapt pga. passivitet og/eller manglende oppfølging av reklamasjonen. Foretaket avslo kjøpers krav, og viste bl.a. til at kjøper ikke hadde sannsynliggjort at bruken av loftet var «ulovlig», og at kravet uansett hadde gått tapt. Nemnda ga foretaket medhold.
Kilde
Spørsmål og svar om temaet
- Dekker eierskifteforsikringen skjeggkre, pelsbiller og andre skadedyr i boligen?
- Hvor lenge etter overtakelse kan jeg reklamere på en skjult mangel i boligen?
- Kan jeg kreve prisavslag for skjult råteskade selgeren ikke visste om?
- Kan jeg kreve erstatning for ulovlig utleiedel jeg ikke fikk opplyst om ved boligkjøp?
- Selger opplyste om oppgraderingsbehov, men ikke hvor omfattende det var. Er dette en mangel?
Flere saker om samme tema
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Takstmannsansvar – feil ved ribordskonstruksjon på kneloft.
Saken gjaldt spørsmålet om en takstmann kunne holdes ansvarlig for ikke å ha oppdaget en konstruksjonsfeil i en bolig.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Defekt toalettlokk, sprekk i dusjkabinett mv. – 23 år gammelt bad – TG 2 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt et 23 år gammelt bad i en flermannsbolig, hvor tilstandsrapporten ga badet TG 2 med klare merknader om usikkerhet rundt restlevetid på …
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Vann- og råteskader – TG 2 og TG 3 – defekt garasjeport – kjøpers egenandel avhl. §§ 3-1, 3-2 og 3-7.
Saken gjaldt en eldre leilighet solgt med opplysninger i prospektet om både normal og lav standard.
- EierskifteforsikringMedhold til selskapet
Lekkasje fra vindu og våtrom – risikoopplysninger – TG 2 og TG 3 avhl. § 3-2.
Saken gjaldt en enebolig fra 1975 solgt for 1 725 000 kroner.
- EierskifteforsikringAvvist / ikke realitetsbehandlet
Flere forhold – omfattende råteskader – hevingskrav – avvisning – godkjenningsloven § 14.
Saken gjaldt en enebolig fra 1928 solgt for 752 500 kroner, markedsført som en eldre, sjarmerende bolig hvor vedlikehold måtte påregnes.