Klagebølgen øker: - Forbrukerne får regningen

1. januar 2022 trådde en ny avhendingslov i kraft. Loven skulle sørge for et tryggere boligmarked.

Fire år etter ser vi at antall alvorlige klagesaker har gått opp og prisene har steget.

• De tegner hvert eneste år et veldig vakkert bilde, hvor de sier at alt har blitt så mye bedre. Det har det ikke, kritiserer administrerende direktør, Christoffer Askjer i Sem & Johnsen overfor Nettavisen.

Flere klager

Siden lovendringen har andelen bolighandler med klager økt fra 25 til 33 prosent. Askjer reagerer på at det er blitt for lett å klage.

• Reformen ble gjennomført for at boligkjøpere i større grad skulle få oppfylt sin rett uten å måtte gå veien om langvarige og kostbare rettsprosesser. Terskelen for selgers mangelsansvar ble senket, og kravet til informasjon ble skjerpet, forklarer Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund til Nettavisen.

""Formålet med lovendringene er å stimulere til at det innhentes mer og bedre informasjon, og at informasjonen blir klart og tydelig formidlet før eiendommene selges. Jo mer som er avklart om tilstanden i forkant, desto mindre rom blir det for skuffelser på grunn av uventede tilstandsavvik senere."", står det på Norges Eiendomsmeglerforbund sine sider.

Endringer som skjedde 2022

* Forbud mot "som den er"-forbehold ved forbrukerkjøp (ny § 3-9 andre ledd): Det er ikke lenger tillatt for en selger å ta generelle forbehold (som "som den er"-klausuler) når boligen selges til en forbrukerkjøper. Spesifiserte forbehold er fortsatt tillatt, men loven krever at de må være så konkrete at kjøperen kan ta dem med i vurderingen før avtalen inngås.

* Tydeliggjøring av kjøpers undersøkelsesplikt (ny § 3-10 første ledd): Det er uttrykkelig lovfestet at kjøperen anses å kjenne til alle opplysninger som går tydelig frem av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter. Dette stiller også strengere krav til at informasjonen fra megler og takstmann må være klar, da utydelige opplysninger ikke beskytter selger mot ansvar.

* Lovfesting av "det abstrakte mangelsbegrepet" (ny § 3-2 første ledd): Dersom kjøpskontrakten er taus om boligens tilstand på et område, fastslår loven at det foreligger en mangel hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen objektivt kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand.

* Egenandel for kjøper på kr 10 000,- (ny § 3-1 fjerde ledd): Det er innført en minsteterskel der kjøperen selv må dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på kr 10 000 kroner.

* Innvendig arealavvik (ny § 3-3 andre ledd): Dersom det innvendige bygningsarealet viser seg å være mindre enn det som ble oppgitt ved salget, vil det i utgangspunktet utgjøre en mangel hvis avviket er på mer enn 2 prosent og samtidig utgjør minst én kvadratmeter.

Samtidig med lovendringene trådte en ny forskrift i kraft som regulerer kravene til godkjente tilstandsrapporter

* Flere rom og bygningsdeler skal undersøkes enn det som var påkrevd i de eldre boligsalgsrapportene.

* Nye og grundigere undersøkelsesmetoder, blant annet krav om at den sakkyndige skal flytte på hindrende inventar og løsøre, samt at bad og rom under terreng som hovedregel skal undersøkes med hulltaking.

* Redegjørelse for årsak og konsekvens dersom en bygningsdel tildeles tilstandsgrad to eller tre.

* Krav om "Klart språk", som pålegger den bygningssakkyndige å forklare observert risiko på en så tydelig og forbrukervennlig måte at en vanlig person uten spesiell fagkunnskap kan forstå innholdet.

Dersom en tilstandsrapport ikke oppfyller disse forskriftskravene, kan rapporten risikere å miste sin rettslige virkning overfor kjøperen, og selgeren vil dermed ikke være beskyttet mot ansvar

Ifølge forsikringsmegler Söderberg & Partners ender en av tre bolighandler i en konflikt.

• Hvis du ser på forsikringsselskapene som har boligselgerforsikring, så er de helt overarbeidet med en vanvittig klagemengde og vanvittige køer. Det koster mye å behandle disse klagene, om det er alvorlig eller ikke. Det er et paradoks at det skal bli tryggere, og så har det blitt bare dyrere, men ikke færre klager, forteller Askjer.

Les også: Flyttet for helsen: Ba om 1,4 millioner i erstatning

""Trygghetskameratene""

Hvert år presenterer Norges Eiendomsmeglerforbund, Huseierne, Forbrukerrådet og Norsk takst en trygghetsindeks som skal vise hvordan utviklingen har vært siden lovendringene.

Askjer kaller partene bak for ""Trygghetskameratene"".

""Lovendringen senket terskelen for selgers mangelsansvar og styrket behovet for dokumentasjon, samtidig som kravene til bygningssakyndiges tilstandsrapporter ble kraftig skjerpet. Det kommer mange henvendelser fra kjøpere til forsikringsselskapene - men statistikken viser at de aller fleste av dem løses raskt og på lavest mulig nivå."".

Resultat på Trygghetsindeksen

Rapporten er utarbeidet av Samfunnsøkonomisk Analyse på oppdrag fra NEF, i samarbeid med Forbrukerrådet, Norsk takst, Huseierne og forsikringsselskapene Fremtind, Gjensidige og Storebrand. Analysen bygger på 15.000 tilstandsrapporter fra 2025 og data fra 110.202 boligselgerforsikringer og 9.002 henvendelser i perioden 2022-2025.

Hovedfunn etter fire år med ny avhendingslov:

* De fleste henvendelser løses raskt og uten konflikt: 8,2 prosent av alle bolighandler (9.002 av 110.202 forsikringspoliser) har hittil utløst en henvendelse. Halvparten av henvendelsene avsluttes innen 14 uker, og etter et halvt år er 86 prosent avsluttet. Kun 0,3 prosent av alle bolighandlene (373 av 110.202 forsikringspoliser) har gått videre til konfliktløsning, og bare 10 saker er så langt avgjort med dom.

* Erstatning i tall: Av alle henvendelser har 13,9 prosent hittil ført til erstatningsutbetaling. Ser vi kun på avsluttede henvendelser, ender 25,9 prosent (1.906 saker) med erstatning, mens resten avslås.

Av de polisene som har utløst en henvendelse, har 4,1 prosent gått videre til konfliktløsning. Gjennomsnittlig erstatningsbeløp er om lag 131 800 kroner.

* Fukt og lekkasje dominerer: Den vanligste årsaken til henvendelser er fukt og lekkasje (30 prosent), etterfulgt av konstruksjonsfeil og elektrisk anlegg. Våtrom, kjøkken og tak er de mest utsatte delene av boligen.

* Eneboliger og elektrisk anlegg peker seg ut: Tilstandsrapportene viser at eneboliger gjennomgående har høyere tilstandsgrad (TG2 og TG3) enn andre boligtyper, og at elektrisk anlegg og våtrom skiller seg ut med flest alvorlige avvik.

Statistikken bak viser at de aller fleste henvendelser fra kjøper til forsikringsselskap løses raskt, syv prosent løses i løpet av en uke og 86 prosent av sakene er avsluttet innen et halvt år. Svært få saker havner i domstolene, av 110.202 bolighandler er det så langt registrert 10 dommer.

Til sammenligning behandlet norske domstoler 700-800 saker etter avhendingsloven årlig før lovendringen. Kun 0,3 prosent av alle bolighandlene som er analysert har gått videre til konfliktløsning, hvorav det store flertall er avsluttet på laveste nivå som er Finansklagenemnda.

Askjer reagerer på at de personene som står bak trygghetsindeksen, er de samme personene som står bak lovendringene i 2022.

• Det er viktig for dem at samfunnet har tillit til at den nye lovendringen som er gjort, er bra. Derfor vektlegger de i stor grad at det har blitt færre tunge saker. De anerkjenner ikke at klagemengden har gått voldsomt opp, kritiserer Askjer.

Det har blitt færre alvorlige klagesaker som koster millioner, men antallet klager uansett størrelse har økt betraktelig.

Les også: Raser mot forsikringen: - Horribelt

Forbrukeren må ta regningen

• Når antallet klager har gått så kraftig opp, har det noen kjipe bieffekter, advarer Askjer.

Det har blitt betydelig dyrere både å selge og kjøpe bolig i Norge.

Den første store kostnadsdriveren er tilstandsrapportene. Siden den nye loven krever langt grundigere undersøkelser av boligen, har rapportene blitt mye mer detaljerte, tidkrevende og kompliserte å utarbeide. Dette krever høy fagkompetanse, og resultatet er at prisene på tilstandsrapporter hoppet med rundt 30 prosent da loven ble innført i 2022.

• I tillegg har både boligselger- og boligkjøperforsikringene blitt dyrere. Når det er kapasitetsutfordringer på takstsiden og på saksbehandlersiden, betyr det at det koster masse penger. Den regningen kommer ikke til å ligge hos forsikringsselskapene på lang sikt, den kommer til å havne hos forbrukeren, advarer Askjer.

Prisene på forsikring økte rundt 20 prosent på boligselgerforsikring det første året etter 2022, siden har det ikke økt.

Askjer understreker at det har vært tydelig at forsikringsselskapene har en dårligere økonomi, fordi de har en såpass stor klagemengde.

For sent å fjerne loven

Selv om Askjer mener hele prinsippet bak loven er feil, erkjenner han at det er for sent å snu. Loven har kommet for å bli, og det er urealistisk å lage en helt ny lov fra bunnen av.

• Jeg mener vi går i feil spor, hvor man har laget en lov som var veldig teoretisk. Det å styrke selgerens ansvar, vil i seg selv ikke sørge for færre klager, sier Askjer.

Løsningen ligger i stedet i å gjøre målrettede tilpasninger for å få ned konfliktnivået.

En av de største "kardinalfeilene" ved loven var å sette en fast egenandel på 10.000 kroner for hva som utgjør en mangel, mener Askjer.

• Det er nærmest som å invitere til klager. Hvis man kjøper en eldre bolig, for eksempel fra 1890, må man forvente at den ikke er i 100 prosent strøken stand og at ting kan gå i stykker. Det må man som kjøper akseptere, sier han.

Les også: Silje Sandmæl reagerer på lønnsslippen: - Er dette lov?

Askjer foreslår derfor å heve denne beløpsgrensen betydelig, for eksempel til 100.000 kroner eller til én prosent av kjøpesummen.

Han understreker at ""Trygghetskameratene"" virker åpne for å se på løsninger for å bedre lovverket.

Geving forteller at det pågår en løpende diskusjon om hvorvidt egenandelen bør justeres noe opp for å avskjære de minste sakene.

• Det er naturlig at Finansklagenemnda har fått flere småsaker, ettersom få saker er store nok til å forsvare en behandling for domstolene. Men statistikken er samtidig en klar indikasjon på at de profesjonelle aktørene i bolighandelen bør løse flere saker som ikke er prinsipielle, i stedet for å bruke nemnda som oppmann, forteller Geving.

Vanskelig å forså for folk

I tillegg mener Askjer at kravene til tilstandsrapportene må justeres.

I dag er rapportene fulle av standardtekster og tunge tekniske begreper. De har blitt så omfattende og tekniske at de er tilnærmet umulige å forstå for vanlige folk.

Han mener bransjen må bort fra uforståelig fagspråk og heller innføre en tydelig standard for hvordan bygningssakkyndige kommuniserer avvik og risiko på en folkelig måte.

• Hvis vi kan lage en mal som gjør at folk faktisk forstår hva feilene betyr for deres egen risiko, tror jeg vi vil se at konfliktnivået i det norske boligmarkedet faller dramatisk.

Geving forteller at de fleste er enige om at bør stilles tydelige kompetansekrav til dem som utarbeider tilstandsrapportene, slik at rapportene blir både faglig korrekte og lettere å forstå.

• Selv om ikke alle kjøpere leser dokumentasjonen grundig nok, bidrar forskriftsmessig dokumentasjon av boligens tilstand til å redusere konfliktnivået og styrke forutsetningene for en tryggere bolighandel.

Temaer i artikkelen

Følg det du er interessert i, og finn artiklene på For deg

Bolig Avhendingsloven